Warum Immobilien eines der besten Investments sind und was der Hebel damit zu tun

Was glaubst Du würde Deine Bank sagen, wenn Du Dir Geld leihen möchtest, um in den Aktienmarkt zu investieren? Manche Banken machen das sicherlich mit, doch wir können uns wahrscheinlich darauf einigen, dass wir bessere Chancen auf einen Kredit haben, wenn dieser Kredit an eine Immobilie gekoppelt ist.

More...

Banken verleihen andauernd Geld für Immobilienkäufe, denn die wenigsten Menschen können eine Immobilie bar zahlen.

Warum eine Barzahlung allerdings auch dann keine gute Idee ist, wenn wir das Geld dazu haben und weshalb Immobilien gerade deshalb eine der besten Investmentmöglichkeiten sind, möchte ich mit Dir in diesem Beitrag teilen.

Wenn es Dir ähnlich geht, wie mir, dann wurdest Du als Kind von Deinen Eltern vor Schulden gewarnt. Ein Kredit ist prinzipiell erst einmal nichts anderes, doch ein Kredit für eine Immobilie unterscheidet sich dramatisch von einem Kredit für beispielsweise einen neuen Fernseher.

Die Begriffe „gute oder schlechte Schulden“ sind zwar etwas zu klischeehaft für meinen Geschmack, doch sie beschreiben das, was alle erfolgreichen Investoren längst verinnerlicht haben: Schulden sind nicht gleich Schulden!

Wer sein eigenes Immobilienimperium aufbauen will und keine Million in die Wiege gelegt bekommen hat, muss früher oder später auf externe Hilfe zurückgreifen. Wer diese Hilfe gekonnt nutzt, gewinnt. Ich möchte Dir im kommenden Abschnitt anhand eines Rechenbeispiels zeigen, wie wir „gute Schulden“ als Hebel für unsere Immobilien nutzen.

Für dieses Beispiel betrachten wir ein Mehrfamilienhaus in der Nähe von Wolfsburg, das uns 600.000€ kosten soll. Nach dem Kauf bekommen wir von unseren Mietern pro Jahr 50.000€ Miete und erhalten damit eine Bruttorendite von 8,33% (6,67% Netto).

Diese Rendite ähnelt dem, was der Aktienmarkt in den letzten Jahrzehnten im Schnitt hergab und ist für den Anfang damit erst einmal nicht schlecht. Allerdings zahlen wir die 600.000€ in diesem Beispiel bar.

Auch wenn wir diese Summe auf der hohen Kante haben, ist das Geld danach erst einmal gebunden. Für 12 Jahre um genau zu sein (12 Jahre à 50.000€ Mieteinnahmen pro Jahr = 600.000€).

Wenn wir unser Geld für so einen langen Zeitraum binden, können wir andere Investments in dieser Zeit eventuell nicht wahrnehmen und das ist schade. Zudem könnten wir unser Geld für eine Rendite von rund 8% auch via mehrerer Index Funds in den Aktienmarkt stecken. Aktienpreise sind zwar deutlich volatiler als Immobilienpreise und damit eventuell nichts für schwache Nerven, doch Du weißt, auf was ich hinauswill:

Immobilien werden erst dann so richtig attraktiv, wenn wir den Hebel nutzen, den uns die Bank durch ihren Kredit bietet.

Anders als im ersten Beispiel, gehen wir nun davon aus, dass wir den überwiegenden Großteil der Immobilie durch die Bank fremd finanzieren.

Wir beteiligen uns mit 96.000€ an den Gesamtinvestitionskosten der Immobilie, die Bank übernimmt die restlichen 504.000€. Umgerechnet übernimmt die Bank damit 84% des Kaufpreises. 

Zum Zeitpunkt dieses Artikels ist das Zinsumfeld in Deutschland relativ niedrig, weshalb wir für dieses Rechenbeispiel von 3% Zinsen auf die 504.000€ Fremdkapital ausgehen.

Der Einfachheit halber nehmen wir zudem an, dass wir das Darlehen nicht tilgen, womit der Zinsaufwand pro Jahr bei 15.120€ gleich bleibt.

Um nun die Nettorendite nach Finanzierungskosten berechnen zu können, müssen wir die Zinsen in Höhe von 15.120€ vom Nettoobjektergebnis (50.000€ Mieteinnahmen - 10.000€ durchschnittliche Bewirtschaftungskosten) abziehen:

40.000€ - 15.120€ = 24.880€

Wir haben 96.000€ Eigenkapital eingesetzt und erhalten dafür pro Jahr einen Nettoertrag von 24.880€. Unsere Eigenkapitalrendite beträgt nun nicht mehr schlappe 8,33% (6,67% Netto), sondern ganze 25,92%!

Ich hoffe Du siehst nun, wie powervoll dieser Hebel sein kann und warum es Sinn macht, nicht allzu viel Eigenkapital einzusetzen.

Klicke hier, wenn Du mehr zum Thema Eigenkapital anschaffen wissen möchtest und vergiss’ nicht, meinen Newsletter zu abonnieren. Der Newsletter ist gratis und voller Tipps, Tricks und Strategien, die Dich finanziell frei machen. Zudem erhältst mein Hörbuch der Immobilisten Kodex, für dessen Inhalt die meisten anderen um die 100€ zahlen, als Startgeschenk. Ich freue mich auf Dich!

>