„Ich habe kein Eigenkapital.“ Dieser Einwand steht so oder so ähnlich ganz oben auf der Liste vieler angehender Investoren, die nicht wissen, wie sie starten sollen. Das ist verständlich, allerdings auch kein Grund zur Sorge — vorausgesetzt man hat einen langfristigen Plan.
Erfolgreiches Investieren ist ein Marathon, kein Sprint. Jeder gute Marathon Läufer hat einen Ziel und teilt die 42km-Strecke in kleinere Etappen und Zwischenziele ein. Dieses Konzept vergessen viele angehende Investoren. Wenn das Konto leer erscheint, werden Immobilieninvestments zwecks mangelndem Eigenkapital kategorisch ausgeschlossen.
In diesem Beitrag möchte ich Dir zeigen, warum die absolute Summe des Eigenkapitals nicht alles ist und wie Du Dein Eigenkapital-Problem lösen kannst.
Zum Zeitpunkt der Entstehung dieses Artikels sind die Zinsen niedrig, die Immobilienpreise in den meisten Gegenden hoch. Die meisten sind die Stichwörter, denn es gibt keine Regel ohne Ausnahme. Finden wir ein Objekt unter Marktwert — etwa, weil der Besitzer sich nicht mehr um das Objekt kümmern und daher schnell verkaufen möchte oder, indem wir das Objekt später umfunktionieren — haben wir eine goldene Kombination aus niedrigen Zinsen und einem günstigen Objekt.
Wie findet man eine günstige Immobilie?
Wie findet man ein günstiges Objekt?
Ich spreche auf meinen Workshops immer wieder vom hässlichsten Haus in der schönsten Straße, denn das hässlichste Haus wollen die Wenigsten. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Keine Nachfrage, niedriger Preis!
Wenn Du meinen Newsletter liest, dann weißt Du, dass diese Kombination für Investoren unheimlich wertvoll ist, denn ein Haus, das wir unter Marktwert bekommen, mit niedrigen Zinsen finanzieren und schließlich vermieten können, wirft nach Abzug von Zins und Tilgung oft noch einen zusätzlichen Cash Flow ab. Du hast richtig gelesen:
Die richtige Kombination aus den Zinsen, dem Kaufpreis der Immobilie und der Miete, die wir später verlangen können, erfordert kein Eigenkapital, denn die Immobilie trägt sich von Anfang an selbst. Im Gegensatz zur allgemeinen Meinung, geht es beim Finanzieren nicht darum, wer den dicksten Geldbeutel hat, sondern darum,
- wer gute Beziehungen zu einer Bank hat
- wer gut mit seinem Konto umgeht und auf Konsumschulden verzichtet
- wer sympathisch, gut vorbereitet und selbstbewusst zum Bankgespräch kommt
- wer die Ängste der Bank kennt und sich zuvor Gedanken über eine Win-Win-Situation macht, statt nur an die eigenen Wünsche und Bedürfnisse zu denken
Den letzten Stichpunkt möchte ich hiermit noch einmal hervorheben. Die Ängste, beziehungsweise das Risiko der Bank besteht aus den Nebenkosten, denn die bekommt die Bank nicht wieder, sollten wir unsere Tilgungsraten nicht mehr bezahlen können. Dieses Szenario ist allerdings unwahrscheinlich, da die Tilgungsraten in unserem Fall durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Wer das im Bankgespräch einleuchtend vorrechnen kann, ist klar im Vorteil und hat beste Chancen auf eine 100% Finanzierung.
Eine 110%-Finanzierung, bei der die Bank auch für die Nebenkosten aufkommt, ist meiner Erfahrung nach möglich, setzt allerdings ein gewisses Vertrauen voraus. Die Bank will kein Geld verlieren. Ein Haus kann jederzeit gepfändet und in den Besitz der Bank genommen werden, die Nebenkosten nicht. Aus diesem Grund kann die Bank verlangen, dass wir (gerade als Newbie-Investor), für die Nebenkosten selbst aufkommen. Dazu braucht man das, was viele von Immobilieninvestments abhält: Eigenkapital.
Das ist schade, denn Eigenkapital lässt sich leicht anhäufen, wenn wir einem Prinzip folgen, das jeder gute Geschäftsmann, jede gute Geschäftsfrau und jeder Investor verinnerlicht hat: Wir müssen uns selbst zuerst bezahlen. Nicht in Form von neuen Schuhen, einem neuen Auto oder einer Massage, sondern in Form einer festgelegten Summe, die wir jeden Monat von unserem Gehalt abziehen und auf die Seite legen.
Eigenkapital anhäufen
Die meisten Menschen bezahlen nicht sich selbst zuerst, sondern alle anderen. Wenn der Gehaltsscheck kommt, geht ein Großteil sofort für die Nebenkosten, den Bäcker oder die Versicherung drauf und wenn am Ende des Monats noch etwas übrig bleibt, dann wird gespart. Das ist leider der falsche Ansatz und geht in 9 von 10 Fällen schief. Hast Du schon einmal etwas vom Parkinsonschen Gesetz gehört?
Das Parkinsonsche Gesetz besagt, dass unsere Ausgaben mit unserem Gehalt mitwachsen — egal wie viel wir verdienen! Denk’ nur einmal an die vielen Promis und Sportler, die während ihrer Karriere mehrere Millionen verdienten und trotzdem pleite gingen. Die Schauspielerin Kim Basinger verdiente pro Rolle und Film rund 10 Millionen US-Dollar. Man sollte meinen, dass man mit 10 Millionen pro Rolle gut auskommen kann, doch Basinger ging pleite. Auch Johnny Depp und Michael Jackson verdienten mehrere hunderte Millionen nur um später pleite zu gehen. Wer die Worte „Spitzensportler pleite“ googelt, erhält über 30.000 Artikel, Videos und Beiträge zum Thema. Die Zeitschrift die Welt schreibt: jeder vierte Fußballprofi ist zum Karriereende insolvent (Quelle).
Finanzielle Intelligenz hat nichts mit unserem Gehalt oder Verdienst zu tun, denn es geht nicht darum, wie viel wir verdienen — es geht darum, wie viel wir behalten. Wir behalten unser Geld nur dann, wenn wir zu Beginn des Monats etwas auf die Seite tun, anstatt darauf zu hoffen, dass am Ende des Monats etwas übrig bleibt. Es geht dabei nicht um astronomische Summen und Selbstkasteiung, sondern darum, dass wir die Anhäufung von Eigenkapital zur Gewohnheit machen.
Wenn wir 10% des Gehalts jeden Monat auf die Seite legen, sind wir auf dem richtigen Weg. Vertrau’ mir: Diese 10% haben keinerlei Auswirkungen auf Deine Lebensqualität und bringen den Ball ins Rollen. Investieren ist ein Marathon, kein Sprint und selbst die Besten der Besten haben einmal bei Null angefangen. Angefangen ist hierbei das Stichwort. Die Zeit vergeht sowieso, weshalb es nur clever ist, diese Zeit zur Anhäufung von Eigenkapital zu nutzen.