"Der Wert einer Immobilie versteckt sich in ihrer Lage!" So einen ähnlichen Satz hast Du bestimmt schon einmal gehört. Warum das nur die halbe Wahrheit ist und auf was Du Dich als (angehender) Investor viel eher konzentrieren solltest, möchte ich mit Dir in diesem Artikel teilen....
Zunächst einmal sollten wir zwischen Eigentum und Investment trennen. Wir betrachten unser Eigenheim immer anders, als ein Investment-Objekt, denn das primäre Ziel des Eigenheims ist, dass wir uns darin wohl fühlen.
Zwar sollten wir uns auch in einem Investment-Objekt wohl fühlen und nichts kaufen, von dem wir selbst nicht überzeugt sind, doch das Ziel eines Investments ist immer eine Rendite.
Stell’ Dir einmal vor, Du opferst 6 Monate Deiner Freizeit, um ein passendes Investment-Objekt zu finden, verhandelst mit der Bank und steckst weitere 3 Monate in den Umbau und die Renovierung — nur um nach fast einem Jahr festzustellen, dass die Miete den Kredit der Bank nicht deckt. Das wäre kein cleveres Investment, oder?
Gleicher Zeitraum, anderes Szenario:
Stell’ Dir für einen Moment vor, dass Du Dein Investment-Objekt nicht vermieten, sondern renovieren und dann wieder verkaufen willst. Nach knapp einem Jahr stellst Du fest, dass der Markt den Preis, den Du für Deinen Aufwand gerne sehen würdest, nicht widerspiegelt. Du verkaufst Dein Objekt und machst dabei sogar etwas Verlust. Auch kein cleveres Investment, oder?
Das Interessante dabei ist, dass diese Szenarien auch vor Immobilien in bester Lage nicht halt machen und, dass sich die Definition der „besten Lage“ stark unterscheiden kann.
München-Schwabing gehört mit großen Villen und schönen Aussichten zu den teuersten Vierteln der Stadt. Auf dem Papier fällt Schwabing in die Kategorie „1A Lage“ und aus Sicht eines Eigenheimbesitzers mag das stimmen. Aus Sicht eines Investors, der ein Objekt renovieren und dann an Studenten vermieten will, eher nicht, denn die wenigsten Studenten können und wollen sich eine durchschnittliche Miete von über 20€ pro Quadratmeter leisten.
Der Erfolg eines Immobilieninvestments liegt daher im Konzept, beziehungsweise in der Kombination aus Konzept und Lage. Die eben angesprochene Studentenwohnung ist nicht nur in Schwabing unvorteilhaft, sondern auch irgendwo auf dem Dorf — 50km von der Uni entfernt und ohne Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.
Für jedes Konzept gibt es eine vorteilhafte und eine unvorteilhafte Lage. Kaum jemand entscheidet sich für ein Eigenheim zwischen Bahnhof und Uni und schaut unzähligen Studenten jeden Morgen auf dem Weg zur Vorlesung zu. Wer allerdings die Chance hat, dort in ein Objekt zu investieren, das Objekt zu renovieren und in eine Studentenwohnung zu verwandeln, gewinnt.
Doch wie finden wir das richtige Immobilien Konzept?
Wenn es für diese Frage eine definitive Antwort geben würde, würden wahrscheinlich viel mehr Menschen in Immobilien investieren. Auch wenn ich Dir im folgenden keine tu-das-und-Du-erhältst-das-Anleitung geben kann, gibt es ein paar Richtlinien und Grundsätze — Leitplanken, wie ich sie auf meinen Workshops nenne — die Du beachten solltest. Bleibst Du innerhalb dieser Leitplanken, kommst auch Du früher oder später ans Ziel.
Als Investor solltest Du zunächst einmal umdenken. Wenn Du meinen Newsletter (Link) liest, dann weißt Du, dass der Unterschied zwischen einem guten Investor und einem Träumer, zwischen den Ohren sitzt.
Die Meisten bewerten eine Immobilie nach ihrem Äußeren, nach der Gegend und nach der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und verschiedene Freizeit Aktivitäten. Als Investor sollten wir die letzten beiden Punkte zwar nicht vernachlässigen, allerdings sollten wir nie nach dem Äußeren einer Immobilie gehen.
Die schönste Immobilie der Straße will jeder haben. Die schönste Immobilien der Straße ist jedoch oft auch die teuerste, denn der Preis setzt sich immer aus Angebot und Nachfrage zusammen. Steigt die Nachfrage, steigt der Preis. Für uns heißt das:
Wir wollen ein Objekt mit möglichst wenig Nachfrage in einer guten Gegend. Das hässlichste Haus der Straße ist für uns deutlich interessanter, als das schönste, wenn wir das Einsetzen, was für unseren Erfolg als Investor unverzichtbar ist: Kreativität.
Unser Mindset, unsere Einstellung zu Erfolg und unsere Kreativität sind das A und O für ein gelungenes Investment in der Immobilienbranche. Warum das so ist?
Um aus dem hässlichsten Haus der Straße eine goldene Gans machen zu können, die wir entweder
- mit Gewinn wieder verkaufen oder
- clever vermieten können,
müssen wir etwas sehen, was andere nicht sehen. Wir müssen verstecktes Potential erkennen und wir brauchen Möglichkeiten, dieses Potential auszuschöpfen. Sei es in Form von Baumaterialen, die wir günstig einkaufen, bekannte Handwerker, die uns einen Freundschaftspreis machen oder einem cleveren Marketing.
Renovierungsarbeiten sind wertvoll und meist billiger als der Kauf einer ohnehin bereits makellosen Wohnung oder einem makellosen Haus. Oft ist schon ein Refresh (neuer Außenanstricht) ausreichend, um eine Immobilie ansprechend und in den Augen anderer, potentieller Käufer oder Mieter wertig aussehen zu lassen.
Das ist wichtig:
Das richtige Konzept, kombiniert mit der richtigen Lage führt zu Erfolg. Hier sind ein paar Beispiele für das falsche Konzept in Bezug auf die Lage:
- Eine Studentenwohnung 50km von der Uni entfernt — ohne Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
- Ein Einfamilienhaus zwischen Uni und Bahnhof
- Ein Bürogebäude im alten Ortskern, wobei der Ort immer kleiner wird
- Ein modernes Apartment-Haus irgendwo auf dem Land
- Ein Wohnhaus direkt neben einem Bordell
Um die perfekte Kombination aus Lage und Konzept zu finden, müssen wir das sehen, was andere ignorieren. Was andere ignorieren, ist oft günstig zu haben. Halte Ausschau nach der alten Dame im neuen Gewand!